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La vie en copropriété peut être fantastique pour les personnes qui souhaitent rénover leur maison, mais pas trop.
Vous êtes libre de rénover l'intérieur de votre maison et de faire des choses comme peindre, ajouter du revêtement de sol et réparer la cuisine ou la salle de bain. Et quand il s'agit de ces grands projets extérieurs, c'est au condo de le faire, qui comprend tous les résidents et vous. En vivant en communauté avec les autres, vous exploitez le pouvoir des nombres. La force collective est puissante lorsqu'il s'agit d'ajouter un nouveau toit, de peindre ou de négocier les coûts avec les entrepreneurs.
Rénover en tant que propriétaire de condo, c'est faire face à certaines zones d'ombre. Si vous êtes propriétaire d'une maison unifamiliale détachée et que vous souhaitez ajouter de l'isolant cellulosique soufflé dans les murs extérieurs de votre maison, vous n'avez qu'à le faire. Votre région peut nécessiter des permis ou non, mais il s'agit essentiellement de votre projet et de vous seul.
Avec un condo, qui contrôle les permis pour les projets de construction? Lorsque vous souhaitez modifier votre condo, pouvez-vous le faire?
Autorisations HOA vs. permis municipaux
Les associations de propriétaires (HOA) contrôlent de nombreux aspects de la rénovation de copropriété par le biais des CC&R (contrats, conditions et restrictions), que tous les propriétaires de copropriété sont légalement tenus de suivre lorsqu'ils achètent leur propriété. Dès l'achat du condo, les propriétaires deviennent membres de l'association.
Les permis municipaux et les autorisations HOA sont des choses distinctes. Les permis municipaux peuvent inclure des permis de ville, de comté ou même d'État pour des activités liées au remodelage, tandis que l'autorisation HOA fait référence à l'accord juridiquement contraignant entre vous et votre HOA.
Permis municipaux pour la rénovation de condos
Des permis sont requis pour de nombreux réaménagements de condos. Les projets nécessitant un permis municipal avec une maison unifamiliale nécessitent un permis dans un condo.
Dans une maison unifamiliale détachée, il est rare que vous ayez besoin d'un permis pour remplacer un plancher de cuisine. L'installation d'un nouveau revêtement de sol n'est pas un problème d'hygiène ou de sécurité, et cela n'affecte pas les propriétaires adjacents.
Pourtant, certaines municipalités exigent des permis pour le remplacement du revêtement de sol dans un condo. Par exemple, la Ville de Minneapolis exige un permis pour tout propriétaire de condo désirant remplacer son tapis par un plancher dur (bois, pierre, céramique, etc.). En plus du permis, les propriétaires de condos doivent installer un tapis anti-bruit sous le plancher dur.
Autorisation HOA pour les rénovations
Étant des groupes communaux, les HOA s'occupent du maintien de la propriété dans son ensemble. Votre unité est secondaire au bien-être de l'ensemble du bâtiment. C'est pourquoi les CC&R insistent sur le mot de construction dans les statuts. Par exemple, une clause typique se lit comme suit : « Rien ne doit être fait dans une unité ou sur les parties communes qui peut nuire à l'intégrité structurelle du bâtiment ou qui peut modifier la structure du bâtiment.
Les HOA sont même préoccupées par les rénovations intérieures qui pourraient sembler être hors de la portée de l'association et des autres membres. L'installation d'un plancher de cuisine dans un condo devient un problème plus important car le poids du plancher peut avoir un impact sur la structure dans son ensemble.
En plus de l'intégrité structurelle, les HOA sont préoccupés par le bruit. Le bruit étant la première cause de rancœur dans les condos, les associations veulent maintenir la paix entre les résidents.
Enfin, les HOA doivent garder le contrôle de la propriété commune. La plomberie (alimentation et évacuation) et l'électricité sont toutes deux considérées comme des biens communs.
Projets typiques nécessitant l'approbation du HOA
Toute rénovation de copropriété impliquant les zones suivantes de la copropriété nécessite généralement l'approbation du HOA :
- Murs intérieurs ou extérieurs
- Plancher structurel
- Plafonds
- Colonnes
- Revêtement de sol
- Plomberie
- Électrique
- Changements esthétiques à l'extérieur
Lorsque l'approbation HOA n'est pas nécessaire
Compte tenu de l'ambiguïté de la plupart des langages CC&R, il est fortement recommandé d'effectuer d'abord tout type de rénovation de condos devant le conseil d'administration HOA. Certains projets qui peuvent ne pas nécessiter d'approbation :
- Peinture intérieure
- Moulure de couronne
- Remplacement des plinthes
- Remplacement ou réparation des encadrements de portes et fenêtres
- Remplacement des luminaires, des prises et des interrupteurs
- Remplacement des accessoires de douche, de bain ou d'évier
Autorité légale des exigences CC&R
Le HOA peut imposer des amendes aux membres résidents pour des infractions. Si la HOA vous poursuit en justice, il est possible qu'elle puisse récupérer ces amendes ainsi que les frais d'avocat.
Dans un cas très médiatisé, le propriétaire d'un condo Howard Gottlieb a apporté des modifications à son unité de condo Acacia On The Green à Lyndhurst, Ohio, impliquant des travaux d'électricité pour les prises de câbles et l'éclairage, ainsi que la mise en œuvre d'un « nouveau thermostat, toilettes, évier de cuisine, lavabo de salle de bain, comptoirs de cuisine, pommes de douche, armoires de salle de bain et carrelage », selon des documents judiciaires.
Malgré les avertissements répétés du HOA, Gottlieb a persisté dans le remodelage. Le HOA l'a poursuivi en justice et a gagné plus de 18 000 $ en amendes et frais juridiques.
